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1. Análisis previo a la compra de una vivienda
¿Qué factores de tipo económico, jurídico y urbanístico deben contemplarse antes de la compra de una vivienda?

        


1.1. El análisis económico se debe hacer sobre todo si su compra exige una financiación ajena. Si es así, debemos tener presente que una Entidad financiera nos prestará dinero en razón de la tasación pericial de la finca y en un valor entre el 80% y el 100% del importe de la tasación.

Asimismo, otra limitación del préstamo es que la cuota mensual del plazo que se escoja para su devolución no supere el 40% de los ingresos medios líquidos mensuales de los titulares del préstamo. También se tendrá en cuenta el grado de endeudamiento y la trayectoria de los solicitantes en cuanto a su propensión a pagar puntualmente y sin ninguna incidencia negativa en la devolución de otros préstamos que se hayan tenido antes.

En los casos en que, a criterio de la Entidad financiera exista una cierta exiguedad en alguno de los parámetros solicitados, podrá solicitarse la presentación de avalistas suficientes que refuercen las garantías totales de la operación.

Con todo debemos tener presente que con el dinero que podamos obtener con financiación ajena más el que dispongamos por ahorro propio o venta de una vivienda nuestra anterior, podremos comprar una vivienda a cuyo precio hemos de sumar aproximadamente un 15% más en concepto de gastos de escrituración si se solicita préstamo hipotecario o tan sólo un 8,5% de su valor si todo el dinero para su compra lo disponemos en nuestro haber.

También es índole económica hacer un estudio previo de cómo va afectar a nuestra fiscalidad en materia de desgravaciones por compra de primera vivienda en nuestra declaración anual del I.R.P.F. y las ayudas que concede la Generalitat a las personas de edad entre 18 y 35 años que cumplen una serie de requisitos.


1.2.
El análisis jurídico o legal de una vivienda afecta a la seguridad en la transacción que queremos realizar y es indispensable acudir al Registro de la Propiedad donde está inscrita la finca para averiguar:

1.2.1. La titularidad de los propietarios registrales a fin de que sean ellos o sus representantes los acreditados para recibir las arras o paga y señal que resolvamos depositar.

1.2.2. Las notas marginales, anotaciones preventivas y cargas (hipotecas, condiciones resolutorias, servidumbres, censos enfitéuticos, embargos, etc.) que puedan afectar a la finca y que disminuyen su valor neto en cuanto que a su precio de compraventa pactado se debe restar el  importe a desembolsar para su cancelación previa registral y que sobretodo en ningún caso sobrepase el importe de cargas el precio del  inmueble a comprar.

1.2.3. Que la descipción registrada de la finca corresponda a la real en cuanto a dimensiones, ubicación, superficie, distribución, etc., con el fin de que, si no fuera igual, describirla documentalmente conforme a la realidad de forma previa a la escritura pública de compraventa.

1.3. El análisis urbanístico se refiere a la comprobación que se debe hacer en la Oficina de Urbanismo del Ayuntamiento a que pertenece la vivienda de que no exista ningún plan proyectado o en proyecto que pueda modificar la calificación urbanística actual y en su detrimento.

Asimismo, es importante tener en cuenta:

1.3.1. Que la superficie y distribución de la vivienda corresponda a nuestras necesidades.

1.3.2. El funcionamiento, antiguedad y calidad de las instalaciones y acabados (diferenciales eléctricos y cantidad de agua sean suficientes, enchufes, calefacción, gas ciudad, etc.)

1.3.3. Condiciones ambientales de su entorno: nivel de ruidos diurnos y nocturnos, polución ambiental, luz natural, humedad, transformadores eléctricos, etc.

1.3.4. Comunicaciones disponibles en función de las necesidades diarias de desplazamiento.

1.3.5. La entrada del inmueble, accesibilidad, tamaño del ascensor y estado de los servicios comunes. Consultar con el Presidente de la Comunidad si se tiene prevista alguna obra importante en el edificio.

1.3.6. Si existe riesgo de que en su construcción se hayan empleado materiales con alguna patología, efectuar los diagnósticos adecuados que descarten esta posibilidad.

Corresponde a labor profesional de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria verificar y comprobar, entre otros muchos, estos requisitos a fin de garantizar la plena seguridad en la transacción así como la confianza y tranquilidad de su cliente.

 

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